评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚

  2011年至2014年,杭州房价曾领跌全国一二线城市,当时有着极特殊的历史背景。现在这些情况已不复存在,再次领跌的可能性几乎没有。

  上周末,网上流传出一篇微信稿,谈到了杭州房价。

  文章引用了一些未注明来源的数据,证明杭州房价深陷泡沫之中,并暗示性预言杭州房价泡沫将无法支撑。在此之前,此篇微信稿作者曾谈过厦门房价,并在文中称还要谈南京房价。

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  (此文现在已经被删除)

  杭州楼市极为敏感,这一判断引发了市场高度关注。

  此时此刻,我们有必要以更为理性的态度回顾和梳理杭州房价的走势,以判断未来的可能。

  — 01 —

  一个城市合理的房价基准线在哪里?

  首先是一个国家或一个地区的价格基准线。通常人们是以这个国家的一线城市为价格基准线,其他城市按梯度分布。

  这也是很多城市争着抢着要挤进一线城市的动机和原因。

  如果没有其他一些特殊的原因,各个城市的价格与一线城市的比价,是市场自然形成的,取决于市场对其价值的认同,不存在哪个城市的价格特别不合理的现象。

  — 02 —

  2011年-2014年

  杭州确实是房价领跌的城市

  2011年至2014年,杭州确实是全国一二线城市中房价领跌的城市。

  2014年12月,国家统计局公布的70个大中城市房价指数,杭州同比下跌10.3%,跌幅位列第一。

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  (点击看大图)

  杭州在2011年-2014年期间房价领跌,有着复杂的历史原因和背景:

  ①杭州房地产市场起步早、市场化程度高、市场敏感度高。

  ②本世纪初,更确切的时间大约在2003年开始,民间资本极为充沛的浙江温州人,以其对市场的敏锐嗅觉,大举进入杭州和上海的房地产市场。其中更多的人选择了杭州,即所谓炒房团的由来。理论上,杭州是第一个被炒房团攻陷的城市。

  ③当时的杭州,刚刚将萧山和余杭纳入主城区。城市仍然是单一核心的格局,城市的骨架没有拉开,萧山、余杭尚未纳入市场体系中,房地产市场供应量极为有限。

  因此,在2003年至2010年,杭州房价快速上涨,绝对价格逼近了北京、上海两地。

  2011年初,甚至有一条假消息称杭州房价全国第一,几乎无人不信。本人辟谣,风波才逐渐平息。

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  ④2011年初,中国开始了当时最严厉的限购限贷调控措施。

  而2011年至2014年的杭州楼市,又恰与以下事件重叠:

  ➤温州民间信贷资金链断裂,导致温州房价大幅度下跌,众多投资者从杭州楼市抽身。这四年中,温州投资客在杭州楼市几乎绝迹。

  ➤杭州城市格局发生变化,从单一核心变成多核心城市。城市多个新兴板块崛起,供应量大幅增加,库存激增。

  ➤部分开发企业在2012年初和2014年初两次资金链紧张的时刻,降价自救。

  以上这些因素,是杭州房价在2011年-2014年领跌的主要原因。甚至可以说,这是市场本身对杭州房价的重新定位,与一线城市北上深比价的自我修正。

  当时,杭州的房价已接近于北京、上海,甚至超过深圳。而现在,房价已经修正到大约这三个城市的一半。

  本人在2011年初的《就“假排行榜”事件丁建刚答媒体同行问》一文中就曾认为:“如果一定要比较,我觉得上海的性价比仍高于杭州,不要看上海的房价比杭州高,但是他所占有的城市资源、现代文明程度、国际化程度仍远远高于杭州。”

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  — 03 —

  杭州会再次成为房价领跌的城市吗?

  2017年杭州房价上涨的压力非常大。甚至在一线城市和2016年出现被称为“四小龙”的热点二线城市——南京、苏州、厦门、合肥市场已经有稳定和降温迹象的时候,杭州房价上涨压力仍然不减。

  其中一个重要的原因,就是2016年的这轮暴涨,杭州起步远远晚于“四小龙”。

  2016年“9·30”急刹车时,“四小龙”都几乎已经完成了暴涨,杭州刚刚完成了补涨,进入加速阶段,但被同时刹车。

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  这也是杭州房价在这一轮调控中表现得格外“猪坚强”的原因。

  2011年至2014年间,杭州楼市领跌的那些特殊的历史背景,现今已经不存在,杭州和一线城市之间的比价也更为合理了(这一点恰恰是很多开发商认为杭州市场仍有空间,而大胆高价拿地进入杭州市场的原因)。

  因此,杭州再次成为领跌的城市的可能性几乎没有。

  但是,如果出现全局性的系统性风险,甚至出现央行行长所说的“明斯基时刻”,那要修正的也不是杭州一个城市,可能打击更大的是一线城市。1990年的东京,就是如此。